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最高院肖峰︱关于审理建设工程案件适用法律解读之--合同效力认定及处理规则。

发布时间:2020-03-19 07:11:44

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   摘录来源:
 

----最高院民事审判一庭编著《民事审判指导与参考》第78辑 

《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》解读与探索》

作者:肖  峰  最高人民法院第三巡回法庭主审法官

严慧勇  安徽省高级人民法院民四庭副庭长

徐宽宝   安徽省高级人民法院民四庭法官助理、助理审判员

 

二、合同效力认定及处理规则

《解释(二)》涉及到合同效力及处理规则的有:第一条第二款、第二条、第三条和第十一条。

(一)“四证”不齐对合同效力的影响

第二条第一款规定的是“四证”不齐对建设工程施工合同效力的影响,“四证”是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证和建设工程施工许可证,本条规定发包人在起诉前未取得建设工程规划许可证等规划审批手续的,建设工程施工合同无效,对于一项建设工程,如无建设工程规划许可证等规划审批手续,在法律上属于违法建筑,相关施工合同对前者自然无效。因用地许可是规划许可的前置程序,无建设用地规划许可证也不可能取得建设工程规划许可证,故无需对前者作出规定;施工许可属建设行政主管部门对施工的行政管理范畴,土地使用权证亦可补办,故缺少该“两证”并不影响施工合同的效力。而以是否取得建设工程规划许可等规划审批手续作为判断合同效力的标准符合建筑市场实际。对于发包人能够办理却未办理规划审批手续,并以未办理审批手续为由主张建设工程施工合同无效的,第二条第二款规定,人民法院应当不予支持。发包人能办理而不办理审批手续,属于不正当地阻止条件成就,依据合同法第四十五条规定精神,应当视为条件已经成就。在开发商开发商品住宅并对外出售的房屋买卖合同纠纷案件中,如开发商能够办理预售审批手续而不办理,并据此请求确认房屋买卖合同无效的,也不应支持。换言之,承包人有证据证明发包人能够办理审批手续而未办理的,可要求确认建设工程施工合同有效,人民法院应予支持。此外,当事人能证明高价购买承建房产,并非为了变相降低工程价款的,该另行订立的合同不一定无效。

(二)“捐建”“让利”等中标合同外的条款或合同无效

《解释(二)》第一条第二款规定,招标人和中标人在中标合同外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同的,该合同无效。主要理由是相关的“捐建”“让利”“高价购买承建房产”“无偿建设配套设施”实际上变相降低了工程价款,而工程价款又属于《招标投标法》第四十六条规定的“合同实质性内容”,违反《招标投标法》第四十六条的强制性规定,该另行订立的合同自然无效。值得注意的是,“捐建”“让利”等条款必须在中标合同之外,如果相关条款为招投标合同所确认,或涉案工程根本不需要进行招投标,当事人在合同中约定了相关条款的,因属当事人意思自治范畴,且不属于招标投标法规制对象,自不影响合同效力。

(三)数份合同均无效时的处理规则

发包人与承包人签订数份合同主要是为了规避招标投标法的规定,这种情形与之前招标投标法及相关部门规章规定必须招投标的范围过于宽泛有关。对在招投标活动中有违反法律强制性规定行为的,大致分为两种情形:一种是违反强制性管理性规范,中标合同效力不受影响;一种是违反强制性效力性规范,中标合同因而归于无效。对前一情形,在存在数份合同时,应当依据招标投标法、合同法相关规定及《解释(二)》的第一条第一款、第十条等规定,以中标合同作为确定双方权利义务的依据(包括工程款结算);对后一种情形,因数份合同包括中标合同均为无效,在该建设工程验收合格的,按《解释(二)》第十一条规定处理,体现出尊重民商事交易意思自治原则。

 

律师介绍

于标律师,具有二级律师、高级经济师、房地产估价师资格。12年建设工程领域工作经历、14年律师事务所执业律师,擅长建筑房地产法律纠纷,专注于建设工程、房地产、不良资产执行等方面的专业案件,具有丰富的诉讼、仲裁实战经验。在办理业务的同时,于标律师还发表学术研究成果,在《法治与社会》、《法制与经济》等发表专业学术文章。

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